부동산 계약이 낯선분들! 이제 막 계약하려고 하는데 중개수수료를 얼마가 적당한지 찾고 계신가요?
부동산 계약이 처음이거나 사회초년생분들은 부동산 중개수수료 즉 복비가 얼마인지 모른다면, 내가 잘모른다고 더 많이 달라고 하는지 의심을 가져볼 수 있습니다. 이런 걱정을 해결하기 위해 중개수수료의 기본 개념부터 알고 계약하셔야 합니다.
지금부터 부동산 계약시 지불하는 부동산 중개수수료의 개념부터 계산하는 방법 그리고 수수료 꿀팁까지 자세하게 알아보겠습니다.
글의 순서
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1. 부동산 중개수수료 특징
1.1 중개수수료 공식 및 상한요율
부동산 중개수수료는 흔히 ‘복비’라고 부릅니다. 부동산 중개수수료 계산법을 알아보기 전에 먼저 중개수수료의 특징부터 살펴보겠습니다. 부동산 중개수수료는 집값이 비쌀수록 증가하게 됩니다. 부동산 중개수수료 공식에 따르기 때문에 높은 금액대에 거래되는 비싼집일수록 수수료도 높아지기 때문입니다.
부동산 중개수수료 = 거래금액 x 수수료율 (상한요율)
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다만, 집값이 높다고 해서 수수료가 무작정 높아지는 것은 아니고 수수료율의 경우는 날에서 정해준 한도내에서 측정됩니다. 집의 거래금액은 정해진다면 나라에서 정해 놓은 상한요율에 따라 수수료가 계산됩니다. 나라에서 정해주는 상한요율은 서울시를 기준으로 하면 서울시 조례에 나와있고, 아니면 아래 링크의 한국공인중개사 협회에서도 확인할 수 있습니다.
1.2 현금영수증 가능한가요?
중개수수료를 낼 때 계좌이체나 현금 및 카드계산도 가능합니다. 하지만 보통 계좌이체나 현금으로 계약이 이루어집니다. 그런데 가끔 중개개수료 현금영수증 처리를 해달라고 했지만, 이를 거부하는 부동산도 있습니다. 이런 경우 불법임을 알고 계셔야 합니다.
부동산중개업의 경우 현금영수증 의무 발행업종으로 분류되기 때문에 원칙적으로 10만원 이상 거래에 대하여 현금영수증을 발급받게 되어 있고, 이를 위반하면 거래대금의 20%를 가산세로 부과받거나 신고한 소비자에게 포상금이 지급되기도 합니다.
어떤 경우에는 현금영수증 처리를 하면, 10% 부과세가 붙는다는 얘기를 듣게 될 수도 있습니다. 해당 경우에는 부동산이 간이과세업자인지, 일반과세업자인지에 따라 부과세 추가 여부가 결정됩니다. 참고로 부동산의 사업자등록번호를 검색하면 어떤 사업자인지 조회가 가능합니다.
만약 간이과세업자라면 부과세를 추가 요구하면 불법입니다. 하지만 일반과세업자라면 부가세를 요구하는 것은 가능합니다. 여기서 중요한 포인트는 간이과세업자와 일반과세업자 모두 현금영수증 발급은 해주는게 당연하다는점입니다.
| 부동산 사업자 유형 | 현금영수증 발급 | 부가세 요구 |
|---|---|---|
| 간이과세업자 | 필수 | 불가 |
| 일반과세업자 | 필수 | 가능 |
2. 부동산 중개수수료 계산법
집계약을 준비하다보면 계약서, 등기부등본, 이사계획 등 많은 부분을 챙겨야 하기 때문에 정신이 없어서 수수료를 신경쓰지 못하는 경우가 많습니다. 수수료의 경우 계약서를 쓰고 잔금일에 주로 지불하게 되는데 미리 중개업자와 수수료와 관련해서 수수료율은 어느정도 되고, 금액은 얼마인지 확인해 놓는 것을 추천드립니다. 수수료율의 경우 협의가 가능한 항목이기 때문에 약간 네고를 시도해보는 것도 좋은 방법입니다.
왜냐하면 중개수수료율은 고정이 아닌 최고한도의 개념이기 때문입니다. 중개수수료율이 0.5%로 정해졌있다고 해서 그에 해당하는 금액을 모두 내야 하는것이 의무사항이 아니라는 얘기입니다. 이는 부동산과 협상을 통해 조정할 수 있지만, 보통은 거래대금이 아주 크지 않은 경우에는 최대요율까지 다 요구하는 경우가 많습니다.
부동산 중개수수료 = 거래금액 x 수수료율 (상한요율)
※ 거래한 집의 계약이 매매인지 임대인지, 계약할 집의 종류가 무엇인지 등에 따라 거래금액을 계산하는 방법과 요율이 달라진다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한 요율 | 한도액 | 거래금액 산정 |
| 임대차 등 (매매・교환 이외) | 5,000만원 미만 | 0.5% | 20만원 | 1. 전세 : 전세금 2. 월세 : 보증금 + (월차임액 x100) (※ 5,000만원 미만일 경우: 보증금 + (월차임액 x 70) |
| 5,000만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | ||
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 | ||
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 | ||
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 | ||
| 15억원 이상 | 0.5% | 없음 |
2.1 예시1 (보증금 2천만원 / 월세 60만원)
예를 들어, 보증금 2천만원에 월세 60만원의 월세 계약을 하는 경우, 거래금액은 8천만원이 됩니다. 해당 경우에는 위의 표와 같이 상한요율이 0.4%가 적용됩니다. 그렇기 때문에 거래금액 8천만원에 0.4%를 곱해주면 중개수수료는 총 320,000원이 됩니다.
하지만 거래 금액의 경우 (5천만원 ~ 1억원 미만)에 해당되는 한도액이 30만원이기 때문에 최종 수수료는 32만원이 아닌 30만원입니다. 이와 같이 한도액 제한이 있는 경우에는 수수료 계산을 했을 때 한도액을 초과하더라도 한도액 이내로 제한된다는 것도 알아둬야 합니다.
- 월세 거래금액 = 2천만원 + (60만원 x 100) = 8천만원
- 중개수수료 = 8천만원 x 0.004 = 320,000원
2.2 예시2 (보증금 2천만원/ 월세 25만원)
반면에 보증금 2천만원에 월세 25만원인 경우는 월세 거래 금액이 5천만원 미만이기 때문에 월차임액에 100이 아닌 70을 곱해줘야 합니다. 즉 2천만원 + (25만원 x 70) = 3,750만원이 거래금액으로 계산됩니다. 중개수수료의 경우 3,750만원에 0.5%를 적용하면 187,500원이 됩니다.
월세 거래금액 = 2천만원 + (25만원 x 100) = 4,500만원 (5천만원 미만)⇨ 월세거래금액 = 2천만원 + (25만원 x 70) = 3,750만원- 중개수수료 = 3,750만원 x 0.005 = 187,500원
3. 오피스텔 수수료가 더 비싼이유
중개수수료 요율표를 보면 ‘오피스텔’의 경우 수수료 적용 기준이 따로 분류되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 아래 표는 서울시의 중개수수료 요율표인데, 주택, 오피스텔, 그외(상가, 토지)로 세 가지 종류로 분류되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
그렇다면 왜 오피스텔도 똑같은 월세, 전세를 내고 살고 있는데 따로 분류될까요? 왜냐하면 주택과 오피스텔은 각각 적용되는 법이 다르기 때문입니다.
건축법상 주택이 아닌 오피스텔은 원래 중개수수료율이 0.9%로 상당히 높은편입니다. 이는 주택의 수수료율에 비해 거의 2배 이상의 차이가 나는 정도의 수치입니다. 이런 부분 때문에 거주를 목적으로 하는 ‘주거용 오피스텔’의 경우만 별도로 분류해서 수수료율을 0.4%로 정해놓은 것입니다.
단 ‘주거용’에 해당하는 조건을 충족해야합니다. 전용면적이 85m² 이하이고, 일정 설비(전용 부엌, 화장실, 목욕시설 등)를 갖추어야 ‘주거용 오피스텔’로 인정되고 수수료율이 0.4%로 적용됩니다. 참고로, 주택과 달리 오피스텔에서는 수수료 한도액이 따로 없습니다.
| 적용대상 | 거래내용 | 상한요율 |
| ‘주거용 오피스텔’ | 매매・교환 | 0.5% |
| 임대차 등 | 0.4% | |
| 그 외 | 매매・교환・임대차 등 | 0.9% |
4. 중개수수료 계산기 활용방법
위와 같은 중개수수료의 원리는 알고 있으면 좋지만, 직접 계산하지 않아도 괜찮습니다. ‘네이버 부동산 수수료 계산기’를 이용하면 조건만 제대로 입력한다면 쉽게 중개수수료를 알 수 있습니다.
위의 링크를 들어가셔서 매물 종류를 ‘주택’이나 ‘오피스텔’ 중 고르고 거래종류, 금액조건(보증금과 월세금액) 등을 입력하면 자동으로 수수료가 상한까지 계산이 되어 나온다. 협의보수율(중개수수료)는 부동산과 협의 후에 나온 값을 입력하시면 됩니다.
지금까지 부동산 계약시 필수적으로 발생하는 중개수수료에 대한 개념과 계산법 그리고 추가 꿀팁까지 자세히 알아보았습니다. 부동산 거래를 많이 해보신분들이라면 쉬운 개념이지만, 부동산 계약이 처음인 사회초년생분들에게는 낯설고 어려운 개념일 수 있습니다. 하지만 알고보면 쉽게 계산할 수 있기 때문에 한번 공부할 때 제대로 공부해서 다음 계약시에는 당당하게 알고 계시는것을 추천드립니다.
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