전세대출 보증기관 선택에 대해 고민하고 계신가요?
보증기관의 종류는 3가지로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)가 있습니다. 보증기관별로 대출 조건의 차이가 있기 때문에 어떤게 가장 좋다고 할 수 없기 때문에 본인의 상황에 맞춰서 보증기관을 선택해야합니다.
지금부터 HF, HUG, SGI 보증기관별 특징과 조건 그리고 각 보증기관의 차별점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
글의 순서
(핵심만 빠르게 보기)
1. 전세대출 보증기관 : HF, HUG, SGI 비교
한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI) 등 보증기관의 상품은 시중 은행의 전세대출 금리를 따릅니다.
금리는 비슷하지만 보증기관마다 다른 혜택은 다르기 때문에 본인에게 유리한 기관을 선택해야 합니다.
대표적인 기관별 혜택으로는 HF는 임대인의 동의가 필요 없고, HUG는 소득이 없는 사람도 대출이 가능하며, SGI는 전세보증금이 높은 집을 선택할 때 유리합니다.
| 구분 | 한국주택금융공사 (HF) | 주택도시보증공사 (HUG) | 서울보증 (SGI) |
|---|---|---|---|
| 최대 대출 한도 | – 보증금의 80% 이내 – 최대 2억 2,200만원 | – 보증금의 80% 이내 – 연소득 5,000만원 이하 청년가구 (보증금 90% 이내) – 연소득 6,000만원 이하 신혼가구 (보증금 90% 이내) – 무주택자 4억원 – 1주택자 2억원 | – 보증금 80% 이내 – 무주택자 5억원 – 1주택자 3억원 |
| 보증금 한도 | 최대 7억원 | 최대 7억원 | 제한 없음 |
| 임대인 동의 유무 | 필요없음 | 필수 | 필수 |
2. 한국주택금융공사(HF) 특징
전세대출을 받을 때 가장 마음 편한 보증기관은 어디라고 생각하시나요?
그건 바로 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 전세대출을 이용하는 것입니다.
우리가 전셋집을 구할 때 신경 써야 할 부분이 한두가지가 아닙니다. 원하는 집을 찾아야하고, 계약서도 확인해야 하고, 대출 상품도 비교해서 최대한 나에게 유리한 조건으로 만들어야 합니다.
많은 분들이 은행에 첫 대출을 신청하고 승인을 기다리기까지 많은 걱정을 합니다. 확인하지 못한 결격 사유가 있진 않은지, 대출 승인을 받지 못하면 일정에 차질이 생기는데 대출이 제 때 나오지 않으면 어떡하지 등 내가 잘못한 것이 하나도 없지만 연락이 늦어지게 되면 걱정이 많아지게 됩니다.
그런데 한국주택금융공사에서 보증하는 전세대출을 이용하면 많은 걱정거리 중 하나 줄어듭니다.
바로 집주인에게 세입자의 전세대출 동의를 묻는 과정이 생략되기 때문입니다.
주택도시보증공사나 서울보증에서는 임대인의 동의를 필수적으로 확인하지만, 한국주택금융공사에서는 집주인에게 동의를 구하는 절차를 생략하기 때문에 한결 마음이 가벼워집니다.
한국주택금융공사(HF)의 전세대출 요건은 다음과 같습니다.
| 구분 | 한국주택금융공사(HF) 요건 |
|---|---|
| 조건 | 소득이 있는 무주택자 또는 1주택자 (단, 1주택자는 연소득 1억원 이하 및 보유주택 가격 9억원 이하) |
| 보증금 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 |
| 대출 한도 | 보증금의 80% 이내 최대 2억 2,200만원 |
| 특징 | 대출 실행 시 집주인 동의 불필요 집주인이 법인인 경우도 보증 신청 가능 |
또한, 한국주택금융공사가 보증하는 전세대출은 임대인이 법인일 때도 유리합니다. 의외로 다주택자 중에 법인으로 주택을 가지고 있어서 임차인을 구하기 어려운 경우가 많습니다. 왜냐하면 다른 보증기관에서는 임대인이 법인이면 보증서를 써주지 않기 때문입니다.
한국주택금융공사에서는 상가주택, 미등기주택, 신축 건물 등에 대해서도 전세대출을 보증하는 기관이기도 합니다.
하지만 한국주택금융공사의 경우 다른 두 보증기관보다 최대 대출 한도가 낮고, 소득이 있어야만 빌릴 수 있다는 점을 꼭 기억하시고 비교하셔야 합니다.
3. 주택도시보증공사(HUG) 특징
주택도시보증공사가 보증하는 안심전세대출은 버팀목 전세대출에 이어서 가장 인기가 많은 전세대출입니다.
주택도시보증공사의 안심전세대출을 추천하는 상황은 다음과 같습니다.
- 전세자금 대출과 전세보증금 보호를 받고 싶을 때
- 기존 전세자금 대출을 전세보증금 반환까지 보장되는 대출로 바꾸고 싶을 때
- 대출을 최대한 많이 받고 싶을 때
- 신용등급이 낮아서 대출을 받지 못할 때
| 구분 | 주택도시보증공사(HUG) 요건 |
|---|---|
| 조건 | 소득이 있는 무주택자 또는 1주택자 (단, 1주택자는 연소득 1억원 이하 및 보유주택 가격 9억원 이하) |
| 보증금 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 |
| 대출 한도 | -보증금의 80% 이내 -무주택자 4억원 -1주택자 2억원 -보증금 90% 이내(신혼부부, 청년) |
| 특징 | 대출 실행 시 집주인 동의 불필요 집주인이 법인인 경우도 보증 신청 가능 |
다른 보증기관과 다른 안심전세대출의 가장 큰 특징은 소득이 없는 사람도 대출이 가능하다는 부분입니다.
다만, 소득을 보지 않는 대신 신청자의 신용점수에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
| NICE 신용점수 | KCB 신용점수 | 최대 대출 한도 |
|---|---|---|
| 820점 이상 | 805점 이상 | 4억원 |
| 740 ~ 819점 | 655 ~ 804점 | 1억 5,000만원 |
| 670 ~ 739점 | 550 ~ 654점 | 7,000만원 |
또한, 주택도시보증공사에서 유일하게 청년이나 신혼부부가 대출 조건에 해당된다면, 전세보증금의 90%까지 대출이 가능하기 때문에 한도가 필요하신 분들에게 추천하는 기관입니다.
- 신혼부부 조건
– 부부 합산 연 소득 6,000만원 이하
– 혼인기간 7년 이내인 경우 (3개월 이내 결혼 예정자 포함) - 청년가구 조건
– 연소득 5,000만원 이하
– 만 19세 이상 34세 이하
4. 서울보증(SGI) 특징
서울보증(SHI)는 보증기관 가운데 공사가 아닌 유일한 사기업입니다. 그래서 다른 보증기관보다 조건이 조금은 덜 까다로운 편입니다.
- 임차보증금 제한 없음
- 금융비용부담률 40% 이내
- 해당건물 선순위채권과 대출금이 시세 80% 이내
대표적인 차이로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금이 7억원이 넘으면 대출이 불가능하지만, 서울보증은 보증금에 상한이 없습니다.
예를들어 전셋집이 10억원이든 20억원이든 전세집에 들어가는 대출금이 나온다는 의미입니다.
물론 최고 대출 상한액은 정해져 있습니다. 무주택자 기준으로 보증금의 80% 안에서 최대 5억원까지 신용점수에 따라 대출이 가능합니다. 1주택자의 경우 최대 3억원까지 대출이 가능합니다.
| NICE 신용점수 | KCB 신용점수 | 최대 대출 한도 |
|---|---|---|
| 820점 이상 | 805점 이상 | 5억원 |
| 775 ~ 819점 | 710 ~ 804점 | 4억원 |
| 740 ~ 774점 | – | 2억원 |
SGI는 보증서를 발급할 때 세입자의 금융비용부담률을 보기 때문에 복잡한 수식까지는 이해할 필요 없습니다. 기본적으로 소득이 없으면 대출이 힘들다는 정도만 이해하면 좋겠습니다. 매달 받는 근로소득(사업소득)이 없더라도 신용카드 사용금액이나 건강보험료 납부 실적으로 대체소득을 환산합니다. 따라서 소득 증명이 어려울 때는 신용카드나 체크카드를 적극적으로 사용하셔야 합니다.
SGI은 임대인의 동의가 필수입니다. 이때 SGI는 ‘질권설정통지서’를 내용증명으로 임대인에게 발송합니다. 질권설정통지서는 만기 시점에 임차인의 대출금을 임대인이 은행으로 직접 돌려줘야 한다는 내용과 은행으로 돌려주지 않고 임차인에게 보증금을 주면 임대인이 대신 대출금을 상환해야 한다는 내용이 있습니다.
내용증명인 만큼 다른 절차 없이 서류가 도달된 시점에 임대인의 동의를 얻은 것으로 간주됩니다. 따라서 세입자는 공인중개사를 통해 미리 이 같은 내용이 임대인에게 공유될 수 있도록 이야기해주는 것이 서로간의 매너라고 볼 수 있습니다.
지금까지 전세대출을 받기 보증기관인 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI) 등 보증기관의 상품 조건과 각 보증기관의 특징에 대해 설명드렸습니다.
HF, HUG, SGI 이들 세 기관은 전세대출 보증서를 발급하면서 따로 보증료를 받습니다. HF와 HUG는 고객 부담이지만 SGI의 보증료는 은행이 부담합니다. 그 대신 금리에 다소 차이가 있습니다. 은행에서 보증료를 부담하는 SGI의 전세대출은 다른 두 기관보다 금리가 약 0.2% 정도 높다는 점을 참고하길 바랍니다.
어떤 보증기관이 제일 좋다는건 없습니다. 각 기관마다 장단점이 분명히 존재하기 때문에 현재 본인의 상황에 맞게 유리한 조건으로 진행해야 합니다.
해당 글을 통해 전세대출시 보증기관 선택에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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