등기부등본 열람 방법과 보는법에 대한 완벽한 가이드를 찾고 계신가요?
전세나 월세 계약할 때 등기부등본을 보는 방법을 익혀두면, 내가 살 집이 안전한지 위험한지 판단할 수 있습니다. 등기부등본을 제대로 보는 것을 시작으로 전세사기를 예방할 수 있습니다.
지금부터 인터넷에서 등기부등본 열람 방법과 보는 법 그리고 실전 계약할 때 반드시 확인해야 하는 중요사항까지 하나하나 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
글의 순서
(핵심만 빠르게 보기)
1. 등기부등본이란?
등기부등본은 사람의 주민등록등본에 해당하는 공적인 증명서가 집이나 토지와 같은 부동산에 적용된것입니다. 쉽게 말해 집의 신분증이라고 이해하시면 됩니다. 등기부등본은 누구나 공개적으로 볼 수 있는 이유는 임차인이 등기부를 보고 자신이 계약할 집과 그 주인의 소유권과 채무관계 등 자세한 부분까지 알 수 있도록 해 신뢰가능한 계약이 이루어지도록 하기 위한 제도입니다.
등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구라는 세가지 파트로 나뉘어져 있습니다.
- 표제부 : 집과 관련된 정보
– 집 주소, 건물번호, 어떤 식으로 지은 건물인지(철근콘크리트 구조 등), 집의 면적 등이 나와있습니다. - 갑구 : 집의 소유권과 관련된 내용
– 집의 소유권이 누구에게, 어떻게 넘어갔었는지 알 수 있습니다.
– 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼이 있는지 확인 가능 - 을구 : 소유권 정보 이외의 권리사항
– 융자, 압류, 전세권, 임차권 등 집에 엮여있는 소유권 이외의 법적 권리 관계가 나와있습니다.
– 융자관계와 같이 집을 담보로 얼마나 대출받았는지 나오는 근저당권(빚)에 대한 내용 등 확인
추가로 전세 계약 전에 전세사기 예방을 위한 등기부등본에서 해당 집의 빚이 얼마나 있는지 확인하는 근저당 확인 방법과 전세금반환보증보험 가입 방법에 대한 내용은 아래 링크를 통해서 확인해보시는것을 추천드립니다.
예를 들어 1억짜리 집을 가진 집주인이 그 집을 담보로 xx은행에서 8천만원 대출을, oo은행에서 1500만원 대출을 받았다고 생각해봅시다. 그럼 xx은행과 oo은행은 만약 집주인이 파산을 하거나 대출을 갚지 못하는 경우, 해당 집을 팔아서라도 돌려받지 못한 대출금을 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
이 경우에 해당 집의 등기부등본에 xx은행과 oo은행의 근저당권에 대해 기재가 되어 있는데, 등기부 ‘을구’에 이렇게 소유주 외 제3자들(은행)이 가진 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 그런데 이 때 은행이 대출금을 회수하고 나서 남은 돈 중에 임차인의 보증금을 돌려주게 되는데, 남은 돈이 500만원밖에 없기 때문에 내가 받을 수 있는 금액은 500만원 밖에 되지 못하는 경우가 생기게 됩니다. 만약 보증금이 500만원 보다 큰 경우, 나머지 보증금을 돌려받지 못하는 상황까지 발생할 수 있습니다.
이처럼 근저당이 너무 많이 잡혀있다면 보증금을 다 돌려받지 못하거나, 나의 권리가 다른 제3자들보다 하위에 있게 될 가능성이 있기 때문에 위험요소가 있다고 판단할 수 있습니다. 그렇기 때문에 등기부상의 ‘을구’에는 별 내용이 없을 수록 좋다고 볼 수 있습니다.
이처럼 계약할 때라면 표제부뿐만 아니라 갑구와 을구 또한 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 참고로 빨간 줄이 그어져 있다면 이미 끝난 내용이니 신경쓰지 않아도 됩니다.
2. 등기부등본 열람/발급 및 전자발급 방법
등기부등본이 어떻게 생겼는지 대략 알아보았으니, 이제 어떤 특징이 있는지 그리고 무엇보다 어떻게 열람하고 발급받을 수 있는지 알아볼 순서입니다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’ 홈페이지에서 누구나 열람하고 발급받을 수 있습니다.
인터넷 등기소에서의 등기부등본 열람 및 발급 이용은 회원과 비회원 모두 가능합니다. 단 회원일 경우엔 여러 개의 등기기록을 한 번에 결제할 수 있지만, 비회원일 경우 등기 기록을 1건씩 결재해야 합니다. 또한, 스마트폰으로도 열람이 가능합니다.
2.1 등기부등본 열람/발급 방법
먼저 등기부등본 열람이나 발급을 하기 위해선 인터넷등기소 홈페이지 회원가입 후 로그인을 진행해주셔야 합니다.
① 인터넷등기소 회원가입 및 로그인
② 등기열람/발급 → 부동산 → 열람하기 or 발급하기(출력) 선택
③ 열람하고 싶은 주소 검색 후 선택
④ 등기기록 유형 선택 시 ‘말소사항 포함’으로 선택
- 말소사항은 이전에 존재했으나 지금은 사라진 내용을 의미
- 과거에 근저당권이 있었던 사실 확인 가능
⑤ 내용 확인 후 결제하기
- 열람수수료 : 700원
- 발급(출력)수수료 : 1,000원
2.2 등기등본 전자발급 방법
등기부등본을 전자발급은 임차권등기명령과 같은 전자소송을 진행할 때 유용하게 이용할 수 있습니다.
등기부등본 전자발급을 이용하면 목적물 기본정보를 기입할 때 자동으로 내용을 불러올 수 있고, 추후 서류 제출시 따로 스캔할 필요 없이 제출 가능하기 때문에 편리한 방법입니다.
① 전자발급하기(전송) 선택
② 전자발급 원하는 부동산 검색 후 선택
- 발급구분 : 집행 등 전자소송용 선택
③ 결제하기
- 전자발급 수수료 : 1,000원
④ 전자소송 발급하기
- 미발급 보기 선택
- 전자소송 발급 선택
- 전자소송 회원 ID입력 후 확인
- 발급 완료!
3. 등기부등본 필수 확인 사항
계약서를 작성할 때 등기부등본을 먼저 확인시켜 줍니다. 만약에 부동산에서 확인을 해주지 않더라도, 개인적으로 해당 주소지로 등록된 집의 등기부를 꼭 미리 확인한 후에 계약서를 쓰는 것을 추천드립니다.
2.1 등기부등본 특징
- 누구나 열람 가능 (집주인 동의 없이도 열람이 가능)
- 등기부등본의 여러가지 종류
부동산 등기의 경우 제3자라도 누구나 등기를 자유롭게 열람할 수 있습니다. 즉, 인터넷등기소에 들어가 주소지로 검색만 하면 등기부를 열람할 수 있습니다. 왜냐하면 부동산이 워낙에 값비싼 재산이고, 채무관계나 소유주가 복잡하게 얽혀있을 수 있기 때문에 누구나 속사정을 볼 수 있도록 해서 전세사기와 같은 피해가 발생하지 않도록 하는것도 누구나 열람가능한 이유 중 하나 입니다.
또한, 외국과 다르게 우리나라에서는 토지와 건물의 등기를 따로 두고 있습니다. 즉, 땅은 건물은 붙어있고 따로 떨어질 수가 없지만, 각각 법적으로는 다른 것으로 보고 있다는 뜻입니다. 단 아파트 같은 건물의 종류는 하나의 등기부등본으로 해당 토지와 건물에 대한 내용을 모두 확인할 수 있습니다.
3.2 등기부등본 ‘표제부’에서 주소 확인
- 등기부등본의 표제부상 집주소가 계약서와 일치하는지 확인
- 내가 ‘실제로 본 집’과 구조 등이 일치하는지 확인
실제로 계약한 집과 등기부등본상의 집을 확인하지 않고 계약을 했다가 계약서상 집과 등기부등본 집 주소가 달라서 보증금을 날리게 되는 사건도 있었으니, 기본적인 사항이라도 꼭 확인하셔야 합니다.
또한 계약서와 등기부등본 상의 ‘집의 구조(면적, 용도 등)’가 일치하는지도 확인 해야 합니다. 예를들어 나는 방이 2개인 집을 보고 계약을 하기로 했는데, 등기부상에는 방이 1개인 것으로 나와있다면 해당 건물이 불법증축 등의 방법으로 방 개수를 늘렸을 가능성도 있기 때문입니다. 만약 대출이 필요하다거나 하면 불법증축건축물은 대출이 제한되기때문에, 나중에 문제 발생을 방지하기 위해서 꼭 확인해봐야 합니다.
추가로 표제부의 ‘건물내역’에서 주택이나 근린생활시설 등 계약할 집의 ‘건물 종류’를 확인해야 합니다. 만약에 오피스텔인줄 알고 계약을 하려 했는데, ‘근린생활시설’이라고 나와있다면 추후에 대출이 제한되는 등의 불편함이 있을 수 있기 때문에 체크를 해보는 것이 좋습니다.
3.3 ‘갑구’에서 소유권자 확인
또 하나 중요하게 체크할 부분은 계약을 하는 상대방이 등기부상의 소유주와 같은사람이어야 합니다. 소유권 관련 사항이 표시되는‘갑구’에서 소유주를 확인해야 한다. 보통의 경우엔 부동산을 계약할 때 집주인이 외국에 있거나 여행을 갔거나 하는 어쩔 수 없는 상황이 아니라면 소유주 당사자가 직접 나오게 되는데, 가끔 집주인을 대신해 집을 관리해주는 ‘관리인’이 집주인 행세를 하며 부동산 계약을 하는 사건이 발생해 뉴스에 나오고는 한다.
이처럼 계약의 당사자가 잘못되어버리면 나중에 내 권리를 보장받기가 매우 힘들어지기 때문에 등기부상의 소유주와 계약을 하는것이 맞는지 꼭 확인해야 합니다. 다만 이 부분은 나중에 실제로 계약을 하는 날이 되었을때 부동산에서 서로 신분증을 가지고 ‘김선정’이라는 사람이 맞는지를 확인시켜주는 절차를 거치게 되니 미리 알고 계시면 됩니다.
3.4 ‘갑구’에 ‘가처분・가등기・가압류’ 확인
등기부등본의 갑구에서는 집의 소유권과 관련해 문제가 없는 지도 확인해 볼 수 있습니다. 특히 가처분, 가등기, 가압류 등의 내용이 말소되지 않고 존재한다면 계약을 하지 않는 것을 추천드립니다. 만약에 이 내용들이 현재는 말소되었지만, 과거에 있었다면 처음부터 계약을 할 때 주의를 하는 것이 좋습니다.
3.5 ‘을구’에서 ‘근저당’ 및 ‘임차권 등기’ 확인
다음으로 근저당을 볼 차례다. 이왕이면 대출이 없는 것이 낫겠지만, 부동산이 워낙 비싸기 때문에 등기부상에 어느정도 근저당이 설정되어 있을 수는 있다. 단, 근저당이 있더라도 통상적으로 거래가격의 70 ~ 80% 내외인 것이 그나마 안전하다고 볼 수 있습니다. 근저당이 있는 집들은 부동산에서 올려놓는 집 소개에서 ‘시세 대비 30% 미만’ 등으로 과도한 수준이 아니라는 것을 표시해놓기도 합니다.
을구에 ‘임차권등기’의 흔적이 있다면 조심하고 또 조심해야 합니다. 만약에 등기부등본을 확인했을 때 과거에 임차권등기가 설정되었다가 지워진 흔적이 있다면, 과거에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않았었다 는 의미이기 때문입니다.
말소사항을 포함해서 등기부를 떼어보면 과거에 있었던 임차권등기의 흔적이 나오게 됩니다. 이 흔적이 자주 있다면 집주인이 상습적으로 보증금을 제 때 주지 않는 사람일 가능성이 높다는 의미이니 주의해야 합니다.
지금까지 집 계약할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 등기부등본 열람방법과 보는법 그리고 실전 계약을 진행할 때 필수로 체크해야하는 사항까지 하나하나 자세하게 알아보았습니다.
또한 전세집이나 매매 등 가격이 큰 경우에 특히 더 조심하기 위해 등기부등본은 계약일과 잔금 후 전입신고한 다음날을 포함해 최소 2번 이상 떼보는 것을 추천드립니다.
뉴스에서 전세사기 때문에 많은 문제가 되고 있는데, 최소한 등기부등본 열람하고 확인하는 것을 통해 전세사기를 예방하는데 큰 도움이 될 수 있습니다.
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