요즘 언론에서 전세 사기와 관련된 뉴스가 많이 나오고 있습니다.
전세보증금은 우리가 힘들게 모아온 돈이고, 심지어 대출까지 받아서 마련한 아주 소중한 재산입니다.
전세 보증금 사기를 예방하기 위해 꼭 알아야 할 근저당 확인을 위한 등기부등본 열람 방법과 전세금반환보증보험 방법 그리고 전세 계약전 꼭 확인해야하는 3가지에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.
전세 계약전에 5분만 투자하셔서 이 글을 읽어보시고 전세 사기 예방을 하시고 안전한 전세계약에 도움이 되시길 바랍니다.
글의 순서
(핵심만 빠르게 보기)
1. 근저당 말소 조건이 뭐에요?
근저당의 본래 뜻은 미래에 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것입니다. 예를 들어 좀 더 쉽게 설명 드리면 집주인이 빌린 주택담보대출금액을 일정한 비율에 따라 등기부등본에 기재한 것이라고 말할 수 있습니다. 융자도 이와 같은 맥락이고, 그 액수는 주요등기사항 목록에 채권최고액으로 표기됩니다. 채권최고액은 보통 집주인이 실제로 빌린 대출금의 110~120%(은행에 따라 다름)로 표기되고 전세대출을 심사하는 은행도 이 채권최고액을 기준으로 한도를 결정하니 우리도 이 금액에만 집중하면 됩니다.
그렇다면 우리가 발품 팔아가면서 선택하고 최종적으로 선택한 마음에 드는 집에 근저당이 많다면 어떻게 해야 할까요? 근저당이 많다고 무조건 거래를 하지말라는 말은 아닙니다. 다만 먼저 계약하기 전에 공인중개사를 통해 근저당 말소 조건인지를 꼭 확인해야 합니다. 쉽게 말해서 나의 전세보증금으로 근저당으로 잡힌 빚을 다 갚을 예정인지를 물어보는 것입니다. 만약 집주인이 이에 동의하면 계약서 특약에 근저당 말소 조건임을 반드시 명시해야 합니다. 이런 경우라면 믿고 계약 하셔도 좋습니다.
하지만 근저당 말소 조건이 아니라면 계약을 좀 더 신중하게 생각해봐야 합니다. 등기부등본에서 근저당을 정확히 확인하고 전세보증금과 해당 주택의 매매시세를 비교해 모든 금액이 합리적인지를 면밀히 따져봐야 합니다. 모든 경우가 그렇다고 할 수는 없지만, 만약 근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면 계약을 진행 했을 때 위험할 수 있으니 마음 편히 다른 집을 알아보시는 것을 추천해 드립니다.
※ 전세계약을 피해야 하는 상황
근저당 + 전세보증금 > 해당 주택의 매매시세
2. 근저당 확인 방법 : 등기부등본 열람
전세 사기를 당하지 않기 위해서는 최소 등기부등본을 보는 방법은 알고 계셔야 합니다. 계약을 할때 사람을 믿는 것도 물론 좋지만 보증금이 한두푼 하는 금액이 아니다보니 꼭 내가 알고 확인하시고 진행을 해야합니다. 겉으로 볼때는 괜찮은 집처럼 보여도 등기부등본을 떼어보면 그렇지 않은 집들이 많기 때문입니다.
등기부등본은 쉽게 말해 해당 집의 역사를 담은 문서입니다. 사람으로 따지면 주민등록등본이나 가족관계증명서라고 생각하시면 됩니다. 토지나 건물을 거래할 때 소유자와의 권리관계를 확인할 수 있습니다. 사회초년생분들이나 계약이 처음이신 분들은 잘 모르시는 부분일수도 있는데 등기부등본은 해당 주택의 소유자가 아니더라도 누구나 간단하게 회원가입 후 인터넷 등기소 홈페이지에서 열람이 가능합니다.
※ 등기부등본 요약본 예시
전세 계약을 하기 전 반드시 등기부등본을 떼어 근저당을 확인해야 합니다. 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤다면 집주인이 바뀌거나 살고 있는 집이 경매로 넘어가도 세입자는 우선변제권(주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 행사할 수 있습니다. 하지만 계약 전에 이미 집주인에게 주택을 담보로 한 빚, 즉 ‘근저당’이 설정되어 있었다면 이보다 늦게 입주한 세입자는 보증금을 후순위로 변제받게 됩니다. 위 사진은 등기부등본 요약본 예시입니다. 3. (근)저당권 및 전세권 등 (을구)에 해당하는 항목이 바로 근저당과 관련된 항목입니다.
3. 전세금반환보증보험 가입 절차
전세금반환보증보험은 HF, HUF, SGI에서 세입자의 보증금을 100% 보장해 주는 보험입니다. 전세대출 보증서를 쓸 때 전세금반환보증보험에도 가입시키는 기관은 HUG밖에 없습니다. HF와 SGI는 세입자가 스스로 판단해서 가입 여부를 결정해야 합니다.
기관마다 홈페이지에 어려운 용어 때문에 복잡하다고 느끼겠지만, 간단하게 생각하시면 됩니다. 전세대출 보증서를 받았으면 전세금반환보증보험에도 문제없이 가입할 수 있습니다. 하지만 전세 계약이 절반을 지난 시점에는 가입할 수 없습니다. 쉽게 말해 전세 기간이 2년이라면 만기일로부터 1년 전에는 가입을 해야 합니다.
전세금반환보증보험 가입은 은행에서 할 수 있고, HUG는 네이버나 카카오페이로도 신청이 가능합니다.
전세금반환보증보험은 말 그대로 보험이지 의무가 아닙니다. 입주한 집에 근저당이 없고, 매매시세가 전세보증금보다 비싼 경우라면 굳이 가입하지 않아도 괜찮습니다. 하지만 그럼에도 비싼 전세금때문에 심적으로 계속 불안하다면 가입하는 것을 추천해 드립니다.
| 보증기관 | 최대 보증 한도 | 연 보증료율 |
| 한국주택금융공사 (HF) | – 전세보증금 전액 – 수도권 7억원, 그외 5억원 ★ HF 보증서로 전세대출을 받은 고객만 해당 | 보증금의 0.02 ~ 0.04 % |
| 주택도시보증공사 (HUG) | – 매매시세에서 선순위채권을 제외한 금액 – 수도권 7억원, 그외 5억원 | 보증금의 0.115 ~ 0.154 % |
| 서울보증 (SGI) | – 아파트 전세보증금 전액, 그외 주택 10억원 | 보증금의 0.192 ~ 0.218 % |
4. 전세 계약전 꼭 확인해야 할 3가지
4.1 근저당 존재할 때 보증기관 전세대출 한도 계산 방법
우리가 계약하려고 하는 집이 근저당이 잡혀 있을 때 보증기관의 전세대출 한도를 확인해야합니다. 만약 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원일 때 매매시세가 5억원인 매물이 있다면 생각해 보겠습니다. 이 경우에는 다행히 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)에서 모두 전세대출이 가능합니다. 주의하셔야 할 점은 HUG의 경우 근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않아야 합니다. 또한 HF를 이용해서 전세대출을 받을 때는 근저당과 전세대출금의 합이 매매시세를 넘지 않아야 하는 은행도 있으니 별도로 확인하셔야 합니다.
| 보증기관 | 대출 한도 |
| 한국주택금융공사 (HF) | 전세보증금의 80 % ★ (근저당 + 전세대출금)이 매매시세의 100 %를 넘지 않아야 함 |
| 주택도시보증공사 (HUG) | [(매매시세-근저당)의 80 %]와 [전세보증금의 80%] 중 낮은 금액 ★ 근저당이 매매시세의 60 %를 넘지 않아야 함 |
| 서울보증 (SGI) | [매매시세의 80 % – 근저당]과 [전세보증금의 80%] 중 낮은 금액 |
먼저 한국주택금융공사(HF)에서는 근저당이 있어도 전세보증금의 80 %까지 대출이 가능합니다. 예를 들어 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원, 매매시세가 5억원일 때, HF는 2억 2,200만원의 대출한도가 나오게 됩니다. 참고로 HF의 최대 대출 한도는 2억 2,200만원입니다.
전세보증금 3억원 X 80 % = 2억 4,000만원 그러나 HF의 최대 대출 한도 = 2억 2,200만원
주택도시보증공사(HUG)에서는 매매시세에서 근저당을 뺀 값의 80%와 전세보증금의 80% 중 낮은 금액으로 대출 한도가 결정됩니다. 아래 예시의 경우 모두 2억 4,000만원으로 동일하지만, 만약 다를 경우에는 낮은 금액으로 결정된다는 점 기억하셔야 합니다. 이 경우에는 안심전세대출의 최고 한도인 4억원에 포함되기 때문에 2억 4,000만원 모두 대출이 가능합니다. 여기서 주목해야 하셔야 할 점은 HUG는 위에서 설명한 HF보다 2,000만원 더 많이 빌릴 수 있습니다. 이를 고려해서 본인에게 유리한 보증기관을 선택해야 합니다.
1. (매매시세 5억원 - 근저당 2억원) X 80% = 2억 4,000만원 2. 전세보증금 3억원 X 80% = 2억 4,000만원
마지막으로 서울보증(SGI)의 경우엔 (매매시세의 80 % – 근저당)과 전세보증금의 80% 중 낮은 금액인 2억원으로 한도가 결정됩니다. 참고로 SGI에서 받을 수 있는 최고 한도는 5억원입니다.
1. (매매시세 5억원 X 80%) - 근저당 2억원 = 2억원 2. 전세보증금 3억원 X 80% = 2억 4,000만원
위 내용을 정리하면 근저당 2억 원, 전세보증금 3억 원, 매매시세 5억 원인 매물에 들어갈 때는 한도가 2억 4000만 원인 HUG의 보증서를 받는 게 가장 이득입니다. 이처럼 본인의 조건에 맞게 계산을 한 후에 임대인의 대출이 많을 때에는 HUG를 우선으로 확인해 보시길 바랍니다. 전세금반환보증보험에도 의무적으로 가입이 되므로 가장 안전하고 경제적으로 나의 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다.
또한 이처럼 근저당이 많은 집에 입주할 때는 전세대출을 받기 전 미리 인터넷등기소에서 확정일자를 받아두고, 입주하는 날 전입신고를 마쳐야 합니다. 전입신고를 해야만 비로소 세입자에게 대항력이 생기기 때문입니다.
4.2 임차인과 임대인이 가족일 경우
근저당 말소 조건으로 전세대출이 나가면 은행은 실제로 그 특약이 이행되었는지 끝까지 확인합니다. 만약 집주인이 이행을 거부하면 세입자의 전세대출금은 회수될 수 있습니다.
자주 있는 경우는 아니지만 임차인과 임대인의 관계가 가족일 경우에 임대인이 근저당을 갚지 않고 전세대출을 유지하고 싶어 하는 경우가 종종 있습니다.
예를 들어 매매시세가 4억원이지만 집을 담보로 근저당 3억원을 받은 집에 형의 집에 동생이 전세대출을 받아서 입주한 경우을 생각해 봅시다. 전세대출을 실행하면서 ‘근저당 말소 조건’을 특약에 넣었지만, 두 형제가 이를 지키지 않을 생각이라면, 동생에게 전세대출을 승인해 준 은행은 법적 조치가 들어갈 수 있으니 주의하셔야 합니다.
은행은 위의 예시와 같은 문제를 빈번하게 겪습니다. 심지어 부모 자식 간 전세 거래는 은행의 전세대출이 아예 금지되어 있습니다. 형제간 거래에서는 실제로 돈이 오갔는지를 파악하고, 전세대출을 받는 차주의 소득과 재산 등을 고려해 담당자의 재량으로 대출 승인을 거절하기도 하고 아예 처음부터 진행을 하지 않는 은행도 많습니다.
4.3 임대인이 바뀔 경우
전세대출을 받고 나서 임대인이 바뀌는 경우도 자주 있습니다. 세입자의 입장에서 가장 머리 아픈 경우는 세입자가 소득이 없어서 안심전세대출을 받았는데, 집주인이 법인으로 바뀌는 경우입니다. 물론 전세 만기 시점까지는 세입자도 문제가 없지만, 연장할 때 심각한 문제가 될 수 있습니다. HUG는 임대인이 법인일 때 대출 승인을 해주지 않기 때문에 연장 계약도 불가능합니다. 이런 경우에는 어쩔 수 없지 임차인이 소득을 얻어서 다른 보증기관의 전세 상품을 이용하거나, 집주인이 법인이 아닌 새로운 집으로 이사를 가야 할 수 밖에 없습니다.
지금까지 전세 보증금 사기 예방을 위해 꼭 알아야 할 근저당 확인을 위한 등기부등본 열람 방법과 전세금반환보증보험 방법 그리고 전세 계약전 꼭 확인해야하는 3가지에 대해 자세하게 설명드렸습니다.
전세금은 우리의 피같은 돈입니다. 전세 계약 전에 많은 공부를 통해 다양한 정보를 확인하시고 안전한 전세 거래가 성사 되길 기원하겠습니다.