근린생활시설에 대한 정확한 내용을 찾고 계신가요?
계약하기 전에 꼭 확인해야하는 부분 중 하나는 집의 유형을 살펴보는 것입니다. 건축물의 종류에 근린생활시설이 포함되어 있으면, 계약 전에 꼭 확인을 해야 할 주의 사항들이 있습니다.
지금부터 주택의 종류부터 시작해서, 근린생활시설이 포함된 집 계약시 필수적으로 확인해야하는 사항들에 대해 알아보겠습니다.
글의 순서
(핵심만 빠르게 보기)
1. 근린생활시설 종류
집을 계약하기 전에 특히 주의해야 하는 집의 유형 중 하나는 ‘근린생활시설’입니다. 줄여서 ‘근생’이라고도 많이 부르고 쉽게 말해 공동으로 사용하는 생활 편의시설인 헬스장, 배드민턴장, 미용실, 세탁소, 전기차충전소 등을 근린생활시설이라고 합니다.
법적으로는 건축법에서 정한 건축물의 유형 중 하나를 의미한다고 보면 되는데, 참고로 건축법에서는 건축물 용도에 따라 28가지 유형을 정해놨습니다. 단독주택, 공동주택, 제1종 근린시설, 제2종 근린시설 등이 있습니다. 이외에도 숙박시설, 공장, 동식물 관련시설 등 생각하지 못했던 유형들도 많이 있습니다.
보통 자취생이 하는 부동산 계약의 경우 28가지 유형의 건축물 중 단독주택이나 공동주택의 주택을 대상으로 하는 계약이라고 보면 됩니다.
근린생활시설 건물은 1종과 2종으로 나뉘는데, 이 둘이 나눠지는 기준은 건물의 면적을 기준으로 나뉜다고 생각하면 됩니다.
| 근린생활시설 | 종류 |
|---|---|
| 1종 | 주민생활에 없어서는 안되는 필수시설 (미용실, 치과, 보건소, 전기차 충전소 등) |
| 2종 | 1종보다 조금 더 큰 규모의 시설, 취미생활, 편의시설 등 (다중생활 시설(고시원 등), 음식점, 종교시설, 노래방 등) |
2. 근린생활시설의 진짜의미
2.1 전세대출 가능여부 확인
네이버 부동산에서 매물을 찾다보면 시설은 비슷한데 주변 시세보다 가격이 저렴한 집들이 검색될 때가 있습니다. 주변 시세보다 훨씬 싼데다 평수도 넓은 집, 운좋게도 찾았구나 싶어서 상세내용을 자세히 보다보면 아래와 같은 문구를 볼수있습니다.
“전세대출은 불가능합니다”
물론 따로 전세보증금을 대출받지 않아도 되는 상황이라면 계약을 고민해볼 수도 있겠지만, 무턱대고 계약을 하기 전에 ‘왜 전세대출이 안된다고 하는지’ 이유를 확실히 알고 있어야 합니다. 아래 사례와 같이 전세대출이 불가능하다고 하거나, 전입신고가 안된다고 하는 매물을 본다면 ‘혹시 이 집이 사실은 근린생활 시설 건물 아닐까’라는 합리적 의심을 해봐야 합니다.
우리나라 건축법은 모든 건축물들은 사전에 정해진 용도에 맞게 설정된 세부 기준을 만족해야 합니다. 예를들어 우리가 의식하지 못하는 계단위치, 창문 크기, 위급시 탈출 경로 등의 세부적인 내용들이 건물의 용도에 따라 조금씩 다르기 때문입니다.
| 건축물 유형 | 용도 |
|---|---|
| 1. 자동차 관련 시설군 | 자동차 관련 시설 |
| 2. 산업 등 시설군 | 공장, 운수시설, 창고 등 |
| 3. 전기통신시설군 | 방송통신, 발전시설 등 |
| 4. 문화집회 시설군 | 종교시설, 관광휴게시설 등 |
| 5. 영업시설군 | 판매, 운동, 숙박, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설(고시원) |
| 6. 교육 및 복지시설군 | 의료, 교육연구, 야영장 등 |
| 7. 근린생활시설군 | 제1종, 제2종 근린생활시설 (다중생활시설 제외) |
| 8. 주거업무시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무시설, 군사시설 등 |
| 9. 그밖의시설군 | 동식물 관련 시설 등 |
건축물 유형에 따른 용도를 보면, 처음부터 ‘근린생활시설군’은 ‘주거업무시설군’과 속한 그룹 자체가 다른것을 볼 수 있습니다. 이는 건물을 지을 때 만족해야 하는 기준도 다르다는 의미입니다.
7번 ‘근린생활시설군’에 속하는 건물에는 취사시설(부엌)이나 바닥 난방등을 설치할 수 없지만, 8번군에 속하는 ‘일반 주택’과 달리 근린생활시설군은 조금 더 높은 층수까지 지을 수 있고, 주차공간에 대한 의무도 상대적으로 낮습니다.
그런데 만약 내가 보고 있는 집이 취사시설도 완벽하고, 난방도 되는데다 일반 주택보다 층수도 높은 집이 있다면 그 집은 법적으로는 주택이 아닌 근린생활시설에 해당하는 건물임에도 불구하고, 마치 ‘주택’건물인 것처럼 용도를 멋대로 쓰고 있을 가능성이 있다는 의미입니다.
2.2 근린생활시설에 전세대출이 불가한 이유
일반인이 봤을 때는 근린생활시설인지 일반 주택인지 육안으로는 구분하기가 매우 힘들기 때문에 서류상으로 확인해야 합니다. 평범한 원룸처럼 생긴 집이여도 그 집이 근생 건물이라면 애초에 용도가 맞지 않게 건물을 지은 후 주택인척 하고 사용하고 있는 것이기 때문에 원칙적으로는 불법에 해당됩니다.
해당 건물이 건축법상 무엇에 해당하는지는 건축물대장을 통한 서류상 확인이 가능합니다. 근생이 전세대출이 불가한 이유가 바로 이 때문입니다. 대출 심사 과정에서 주택이 아닌 근린생활시설로 조회가 되니 은행에서 대출이 불가합니다.원래 근본적으로 전세대출은 ‘주택’에 대해 나오는 대출이기 때문에, 외관상으로는 보통의 집과 아무 차이가 없더라도 ‘근생’으로 조회되는 건물과 전세대출이 양립할 수 없다고 보면 됩니다.
2.3 근린생활시설에 살면 일어날 수 있는 일
세입자가 전입신고와 확정일자를 받게 되면,’ 주택임대차보호법’에 근거해 보호를 받을 수는 있습니다. 근생의 경우 사실상 주택이 아닌 불법건축물이기는 하지만, 임차인 보호를 위한 일종의 예외로 대항력은 인정해주기 때문입니다.
하지만 계약시 집주인의 반대로 전입신고 자체가 쉽지 않을 수 있습니다. 왜냐하면 계약시에 ‘전입신고 불가함’이라는 조건이 붙는 경우가 많기 때문입니다. 집주인 입장에서는 전입신고를 하게 되면 용도변경해서 쓰던 것을 들키게 되기 때문에, 문제가 발생하기 때문입니다.
만약, 세입자가 전입신고를 하게 된다면 해당 건물이 관할 지자체에 주거용으로 등록되면서 집주인은 용도에 맞게 원상복구를 해야합니다. 또한 시세의 10%에 해당하는 이행강 제금을 벌금으로 내야하기 때문에 전입신고를 반대할 수 밖에 없습니다.
또한, 월세 세액공제를 받으려는 경우 대상이 되지 않고 전세금 반환보증 가입이 어려울 수 있습니다.
3. 근린생활시설 계약시 필수사항
지금까지 주택의 종류부터 시작해서, 근린생활시설이 포함된 집 계약시 필수적으로 알아야하고, 확인해야하는 사항들에 대해 알아보았습니다. 만약 근린생활시설 건물을 계약하는 상황이라면 처음부터 전입신고가 되는지 여부를 물어보고 계약 여부를 결정하는 것을 추천드립니다. 아무리 가격이 싸더라도 이왕이면 법적으로 깔끔한 집을 선택하는 것이 계약하고 살면서 문제없이 지낼 수 있습니다.
또 하나의 팁은 근린생활시설 건물 계약시 특약에 “서류상 근린생활시설로서 임차인은 주거용으로 거주함을 확인하고 계약한다”라고 적어달라고 하는 것을 추천드립니다. 그 이유는 추후 문제가 생길 경우 임대인이 본인은 근생으로 계약했는데, 임차인이 무단으로 주거용으로 쓰고 있다고 우기는 억울한 일을 차단하기 위해서 입니다.
만약 근린생활시설을 계약하시는 분이라면 해당 글을 확인하셔서 계약하는데 문제없이 잘 처리 하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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